Escolher um terreno para construção é um dilema que muitas pessoas enfrentam, e onde podem desde logo surgir problemas ou custos acrescidos, pelo que a sua escolha deve ser ponderada e analisada ao pormenor.

1ºPasso – Definir o tipo de construção pretendida

O primeiro passo, obviamente, é definir o tipo de construção que pretende fazer, e adequar aos seus gostos. Pretende construir casa térrea? Cave e rés-do-chão? Edifício de apartamentos? Quantos metros quadrados de construção pretende?

Se pretende uma casa térrea, normalmente, a área de implantação terá que ser maior. Se pretende cave e rés-do-chão, o terreno terá que estar um piso abaixo do nível da estrada, e as áreas de implantação poderão ser menores. Se pretende edifício de apartamentos, o terreno terá que estar numa zona com um índice de construção alto, superior a 1, já uma casa “normal” poderá estar em zonas de índice 0.6, tudo dependerá do tipo de construção que pretende.

3ºPasso – Perceber a exposição solar

O sol nasce a Este e põe-se a Oeste, tendo isto em conta, sabemos que as divisões voltadas a sul, recebem praticamente sol o dia inteiro. Porém isto não acontece em terrenos que ficam em encostas, do lado norte da encosta, nem em terreno rodeados de árvores e prédios, portanto se pretende longas exposições solares, deve ter estes cuidados.

Se não tem uma bússola à mão, as antenas parabólicas das casas, geralmente estão viradas a sul.

2ºPasso – Definir se pretende lote ou terreno

Um lote, tem as condicionantes do loteamento, que são difíceis de alterar, no entanto tem a vantagem de ter já todas as infra-estruturas. Se o loteamento está definido com construções de cave e rés-do-chão, dificilmente conseguem alterar para casa térrea, por exemplo.

Um terreno normal tem as condicionantes do PDM, ou seja, se o pdm diz que pode construir 160% da área do terreno (1.6), num terreno de 1000m2 pode construir 1600m2, mas também pode construir uma modesta casa térrea de 150m2, esta é a vantagem dos terrenos, pode (teoricamente) construir o que desejar, respeitando os afastamentos definidos pela câmera. No entanto tem a desvantagem de não ter infra-estruturas e geralmente os custos destas ficam a cargo do proprietário.

Nos terrenos é importante ter atenção a linhas de água, linhas de alta tensão, estradas nacionais, etc.  Tudo aspetos que influenciam os afastamentos. Vamos supor que é obrigatório afastamento de 20m ao eixo da via numa estrada nacional, e o seu terreno só tem 20m de largura… Pois…

4ºPasso – Perceber os gastos associados a cada tipo de terreno

Este é um dos passos mais importantes e onde muitas pessoas batem de frente, perceber os custos acrescidos ao tipo de terreno escolhido.

Por um lado, todos os custos são “reduzíveis”, adaptando a construção ao terreno, por outro, se não pretende adaptar, o “estouro” pode ser grande!

Vamos supor que a cota do seu terreno anda 10m abaixo do nível da estrada, qual  seria o tipo de construção ideal? Esquecer a estrada e construir abaixo da cota da estrada, ou colocar por exemplo a garagem no piso de cima e a habitação no/nos pisos abaixo. Isto porque para ter acesso às garagens caso fossem no piso de baixo, teriam que aterrar à volta da casa, sendo que para além de por vezes ser difícil conseguir terra, nem sempre é gratuito e a estrutura da casa para suporte de terras teria que ser reforçada, tudo custos acrescidos.

Em todas as situações, terá, à partida, que construir um talude, sendo que desse custo acrescido é difícil escapar.  Agora supondo que o arquitecto esquece o terreno e faz uma moradia com cave de garagem abaixo da cota da estrada + 2 pisos acima, estão a imaginar os custos? Estrutura reforçada abaixo da cave, toda a estrutura reforçada para suporte de terras, impermeabilização, aterro e talude!

Já num terreno acima da cota da estrada, provavelmente terá apenas que construir um talude.

É fácil concluir que o terreno perfeito é um terreno ao nível da estrada, em que não tem praticamente custos acrescidos. No entanto, tudo vai do seu objetivo, por vezes os custos acrescidos compensam em termos de localização, ou de vistas privilegiadas…

5ºPasso –  Analisar o tipo de solo

Por vezes um terreno ao nível da estrada, pode ser perigoso caso o vendedor não seja honesto.  O terreno ao nível da estrada pode ser um aterro mal executado, sem compactação, e o vendedor, para vender, diz que não é aterro e que é seguro.

Acontece que quando começa a escavar as fundações, chega a conclusão de que o terreno é mole, e portanto terá que passar à estacaria ou ensoleiramento, ou seja, custos acrescidos.

Provavelmente não vai querer andar a fazer estudos geotécnicos antes de comprar o terreno (é aconselhável fazer antes de construir), mas há formas de evitar:

-Perguntar à vizinhança. 

-Software Google Earth, nas imagens históricas, consegue ver o terreno e as elevações praticamente até 2001. 

Bem, espero ter ajudado, e até ao próximo artigo!